ECE Türkiye Proje Yönetimi A.Ş.
ECE Türkiye, Alman ECE Grubu tarafından Ekim 2000 tarihinde İstanbul’da kuruldu. Şirket, Türkiye’de büyük ölçekli alışveriş merkezi yatırım projelerinin geliştirilmesi, planlanması, inşaatı, kiralanması, yönetimi ve finansmanı alanında hizmet veriyor.Uzun vadeli yatırım projeleriye ilgilenen ECE Türkiye, İstanbul’da Metrocity, Beylikdüzü Migros Alışveriş Merkezi, CarrefourSA Maltepe Park, Ankara’da ANKAmall, Antalya’da Antalya Migros Alışveriş Merkezi ve Eskişehir’de Espark Alışveriş Merkezi’ni yönetiyor. Şirketin aynı zamanda İstanbul Büyükçekmece’de yatırmını gerçekleştirdiği Marmarapark AVM 250 mağaza ve 100.000 m2 kiralanabilir alandan oluşuyor. Diğer bir proje ise Eria Pramerica Med Gayrimenkul ile birlikte yürüttüğü Antalya Lara’da kiralaması süren 140 mağaza ve 50.000 m2 kiralanabilir alanla Terra City Alışveriş Merkezi. Şirketin ayrıca, Türkiye’nin değişik şehirlerinde yatırım aşamasında veya inşaatı süren projeleri de mevcut.
ECE Grubu
1965 yılında kurulan ECE Grubu, Avrupa pazarında şehir içi alışveriş merkezleri geliştirmede sektör lideridir. Grup, 15 Avrupa ülkesinde, yönetimini üstlendiği 112 alışveriş merkezinde yer alan ve yıllık toplam ciroları 13,1 milyar Euro olan 11,700 kiracıyı, 3,4 milyon m2 satış alanını ve 17 milyar Euro değerindeki gerçekleştirilmiş proje hacmini temsil ediyor. Ayrıca, Avrupa’da toplam inşaat ve planlama hacmi 5 milyar Euro olan 22 yeni alışveriş merkezi projesi de hali hazırda planlama veya inşaat aşamasında. ECE Türkiye genel müdürü Andreas Holmann faaliyetlerini Avmgazette okuyucuları için anlattı.
ECE kaç yıldır Türkiye’de? 2000 yılından bu yana Türkiye pazarındayız. Türkiye’de ilk faaliyete başladığımızda Koç grubu ile birlikteydik Ankara, Beylikdüzü ve Antalya Migros larla başladık. Ardından Migros, Gimat’la birleşince Ankamall adını aldı. Bizde sağlam adımlarla yavaş, yavaş büyüdük. Ardından Koç Grubu alışveriş merkezlerine yatırım yapmaktan vazgeçti ve yollarımız dostça ayrıldı.
KOÇ tan sonra bir ortaklık kuruldu mu?
2004 yılına gelince sadece AVM yönetimi yapan değil aynı zamanda yatırımda yapan bir şirket olmak için kendimize bir ortak aradık ve bu dönemde GGP ile ortaklık kurduk. ECE Grubu şehir içi alışveriş merkezleri geliştirmede Avrupa’nın sektör lideri, GGP ise Amerika’nın alışveriş merkezi üzerine uzmanlaşmış ikinci büyük GYO’su. Türkiye’deki ilk yatırımımız Eskişehir’deki Espark alışveriş merkezi. 80 milyon € ile hayata geçirilen bir proje ardından şu anda inşaatına başladığımız eski Tatilya arazisi üzerine inşa edilen MarmaraPark alışveriş merkezi geliyor, bu da yaklaşık 250 milyon € değerinde bir yatırım. Başka yatırımlar için de yerler aldık ama şu anda bunları gizli tutuyoruz. Talihsiz bir dönem, ekonomik kriz meydana geldi ama bu yatırımlarımızdan vazgeçeceğimiz anlamına gelmez, öğrenerek gidiyoruz ve yaptığımız işlerde çok esnek davranıyoruz. Migros’la, Carrefour’la, GGP ile iş yapıyoruz. Şimdi Antalya da Eria Pramerica ile iş yapıyoruz, Terracity alışveriş merkezi. Türkiye’de beş alışveriş merkezi projesi ile başladık ve şu anda sekiz alışveriş merkezi var portföyümüzde. On beş Ülkede iş yapıyoruz ama bizim için Türkiye en önemli pazarlardan biri, çünkü burada büyük bir potansiyel var ve burada kalmayı planlıyoruz.
Siz kaç yıldır Türkiye’desiniz?
2004 yılında sadece yönetim değil, yatırımda yapan bir şirket olmaya karar verilince geldim. İlk başlarda her hafta sonu dönüyordum, yani pazartesi sabahı gelip Cuma Almanya’ya geri dönüyordum. 2006 yılında ailemi da alarak geldim ve buraya yerleştim, şu anda Almanya’da bir evim yok yani artık buralıyım. Dört yıldır eşim ve iki çocuğumla Türkiye de olmaktan mutluyum ve daha uzun yıllar kalmayı da istiyorum, patronum da kalmamı istiyor tabi.
Türklerle iş yapmak nasıl?
Perakende canlı bir sektör, elli kişilik Alman bir ekiple gelseydik belki bu kadar başarılı olamazdık ama şu da bir gerçek biz Alman şirketiyiz ve Dünya’nın birçok yerinde iş yapıyoruz. Alman’ların detaycılığı ve Türk’lerin ticari bilgilerini bir araya getiriyoruz aslında, çünkü Türk’lerin binlerce yıllık ticari geçmişi var. Bunu en iyi şekilde yapar ve olumlu yönlerini alırsak başarı da beraberinde gelir. İstanbul, Ankara, İzmir, Eskişehir, Diyarbakır, Van ve daha birçok ile gittim. Türk insanı pratik bir zekaya sahip ve sıcakkanlı, ben bir Alman olmama rağmen hiç zorluk ve yabancılık çekmedim. Çok iyi ticaret yapıyorlar, hiçbir toprak alımında sorun yaşamadım. Bu tarafta ECE Türkiye bünyesinde 180 kişilik bir ekip var ve bu arkadaşların tamamı Türk, bizimkide bir takım çalışması olduğu için çok güzel ve uyumlu bir şekilde çalışıyoruz. Ben burada tek kişilik bir iş yapmıyorum, sadece işin başındayım, direktörlerimiz, genel müdür yardımcılarımız hepsi Türk yani 179 Türk, sadece ben Almanım.
Türkiye’de perakendeye ne gibi katkıları oldu ECE’nin?
Sadece perakende değil birçok sektöre oldu. Bir örnek verecek olursak Litvanya’da yapılan Ozas alışveriş merkezi’nin yatırımcısı ECE ama inşaatını Türkiye’den Kayı inşaat yaptı. Diğer taraftan Koton ve İpekyol Atina daki Ece ye ait alışveriş merkezlerinde mağaza açtı. Tüm Avrupa’da yaklaşık on iki bin perakendeci kiracımız var Türkiye’de bin iki yüz tane demek ki kiracılarımızın yüzde onu burada. Mağaza tasarım ve dekorlarına baktığımız zaman Türkiye trend setter, farklı ülkelerdeki alışveriş merkezi yöneticilerimizi getiriyoruz bizdeki mağaza tasarım ve dizaynlarını gösteriyoruz, tabi buradaki yöneticilerimizde yurt dışına göndererek oradaki mağaza dekorasyon ve mağaza dizaynlarını gösteriyoruz ki en güzel sunum ortaya çıksın harmanlansın. Bu tek taraflı bir yol değil, gidiş gelişi olan bir yol. Geçtiğimiz ay Beylikdüzü Migros alışveriş merkezinde yapılan su altı rekor denemesi o merkezin müdürünün bir fikriydi. Bunu yönetimimizdeki 112 alışveriş merkezi ile paylaşacağız belki de Polonya da başka bir rekora ev sahipliği yapacağız. Bu şekilde bütün ülkelerde kendi bilgi birikimimizden (know –how) yararlanabiliyoruz. Türk insanı yeni fikirler bulmak konusunda oldukça başarılı.
ECE’nin direkt yatırımcısı olduğu kaç alışveriş merkezi var?
ECE Group olarak 15 ülkede toplam 112 alışveriş merkezimiz var, bu da bizi Avrupa’nın Pazar lideri konumuna getiriyor. Burada hangisinin bize ait olduğunu ayırmamız biraz zor çünkü alışveriş merkezi yatırımı için gerekli arazinin bulunması, geliştirilmesi ve hayata geçirilmesine kadar bütün süreci kendimiz takip ediyoruz. Üç yüz mimarı bünyesinde barındıran mimarlık ofisimiz var bu da Almanya’nın en büyük mimarlık ofisi. 3300 çalışanımız var kiralamayı kendi bünyemizde yürütüyoruz, AVM yönetimini biz yapıyoruz ve bunu kırk yıldır yapıyoruz. Bizim grubumuzun en büyük avantajı ECE’nin Otto ailesine ait olması, yatırımlarımız da onların paraları ile yapılıyor. Otto ailesi Almanya da burada Koç, Sabancı ne ise orada o güçte olan insanlar. Ama farklı finansal ortaklarımızda var tabiî ki, çünkü bir alışveriş merkezi’nin ortalama yüz milyon euro civarında olduğunu düşünürsek farklı ortaklıklarda kaçınılmazdır. ECE bir projeyi başlatır bitirirde bazısında gelen talepler doğrultusunda x partnere y partnere satar. Birçok yatırımcı var bu sektör de fakat kendileri yapmaktan ziyade, bizim kurduğumuz alışveriş merkezlerine ortak olurlar.
Ortaklıklarda ECE projeden tamamen çıkıyor mu?
Satışı gerçekleşen projelerde, bazen yüzde 50, yüzde 75 ve bazen yüzde yüz bile olabilir. Ancak, ECE alışveriş merkezi yönetimi ve kiralamasını yapan yani her zaman “içeride” olan şirkettir. Biz Koç’la başladık ortaklığımız bitti ama halen alışveriş merkezlerini yönetimlerini biz yapıyoruz. Espark ve Marmarapark kendi yatırımlarımız bunların yönetimini kendimiz yapacağız ama bu satmayacağımız anlamına da gelmez. Espark için çok iyi bir talip çıkarsa yüzde elli hissesini satabiliriz, ama yönetimden çıkmayız. Perakendeci de bunu bilir ve bir güven ortamı oluşturur bizim orada olmamız. Bizi takip eden ve bizim olduğumuz alışveriş merkezlerinde olmak isteyen markalar vardır Deichmann, Media Markt, Tchibo gibi, bu da beraberinde kalite ve çeşitliliği getirir.
Sizce Türkiye alışveriş merkezi yönetiminde nerede?
Son dört, beş yıl içinde alışveriş merkezi geliştirmede bir “boom” (patlama) yaşandı hem de “mega boom”, alışveriş merkezlerinin geliştirilmesinde Türkiye Avrupa da bir numara daydı Türkiye ve basında kim daha çok alışveriş merkezi yapacak diye yarış içindeydi ama kimse yönetime de aynı şekilde önem vermedi. Herkes yapmak istedi ama hiç kimse yönetim nasıl olacak, enerji maliyetleri, pazarlama ve kiralaması nasıl olacak, ortak alan giderleri gibi konuları düşünmedi. Birçok ödül alan alışveriş merkezi var, ödül almak tabiî ki güzel fakat ödüller masa içindir. Çünkü gelen ziyaretçi ödüle değil o merkezde iyi vakit geçirmeye iyi alışveriş yapmaya, kiracınızda adil gider ve kira ödemeye iş yapmaya bakar. Biz önümüzdeki 100 yıl Eskişehir deyiz, AVM yapılırken önündeki 15, 20 yıl göz önüne alınarak yapılır, iki-üç yıl için yapılmaz. Moda iki veya üç yılda değişebilir, bizim yönetim olarak yaptığımız her zaman AVM içine yeni ve iş yapan markalar getirmek canlı tutmak, bunun içinde çalışan bir yönetim olmanız gerekiyor. Mesela Metrocity örneğini verecek olursak yan tarafına Kanyon biraz ileriye İstinyepark yapıldı, belki de yan tarafımıza Özdilek gelecek ama bunların hiçbiri Metrocity’i etkilemedi. Yine günlük 30.000 ziyaretçiyi ağırlıyor, perakendecilerde bu yüzden bizimle iş yapmayı seviyor.
Bir alışveriş merkezinin başarılı olması için neler yapılabilir?
Şimdi Gucci ve Prada kulağa hoş gelen markalar ama kitle nasıl hareket ediyor buna bakmak lazım çünkü alışverişi kitle yapıyor. Tabi Gucci ve Prada dan alışveriş yapan müşteri de var. Fakat alışveriş merkezinde herkese hizmet veriliyor ve herkesi mutlu etmek gerekiyor. Çok ucuz alışveriş yapmak isteyen de olabilir bahsettiğimiz markaları almak isteyende, sevgilisine mücevher almak isteyende olabilir burada görev tamamen yönetime düşüyor. Türkiye de sayının değil kalitenin önemli olduğunu bilmemiz gerekiyor ve buradaki yatırımcılar çabuk öğreniyor. Birçok yatırımcı var alışveriş merkezi patlaması olduğunda yatırım yapan, şimdi bizden yardım istiyorlar ‘’Dünya ekonomik krizini ben çözemem’’ iş geliştirme için önemli noktalar ve belirli kurallar ve iş yapma yöntemleri var. Bazı bölgelerde çok fazla alışveriş merkezi var buna örnek Ankara ve Büyükdere caddesi. Hepsi aynı büyüklükte ve hepsinde aynı markalar var. Önemli olan içeriye yeni markalar getirmek ama en önemlisi yönetmek ve bu sadece pazarlama ile yapılmıyor. Bunlara ilaveten etkinlik, kampanyalar la desteklenmezse çok fazla başarılı olamıyor.
